ローンの段取りを考える
土地選びとハウスメーカー選びが徐々に具体化してきたので、ぼちぼちローンの段取りを考え始めました。
これまでは、「まあ、何とかなるべ」と呑気に構えていましたが、いい加減そうも言っていられなくなってきました。と言うのも、今回はオーブルデザインを候補に入れることにしたためです。
もしも今回、オーブルデザインに依頼するとしたら、建物部分に関する流れは以下のようになります。
この流れの中で、土地の購入がどのタイミングになるかというと、1の前後です。設計はその土地ありきで行いますから、先ずは土地の確定です。土地を決めさえすれば、購入まではしなくても建物の設計は始められますが、土地の売主は仮押さえしたまま何ヶ月も待ってはくれませんから、売買契約を締結しないといけません。で、契約を締結したら最後、書類手続きが自動的に進み、1-2ヶ月後には登記と土地代金の支払いが発生します。普通に考えれば1と2の間か、又は1より早くそうなるでしょう。
土地代金支払いの前には融資の実行が必要ですが、融資が実行されるためにはローンの本審査が通っていなければなりません。土地代金支払いの際に実行されるのは、本体の融資ではなくつなぎ融資である場合がほとんどでしょうが、つなぎ融資とて本体ローンの本審査が通っていなければ実行されません。なので、土地代金の支払い前にローンの本審査が必要なことに変わりありません。
ところが、ローンの本審査に必要であろう最終的な詳細見積もりが入手できるのは、3の後です。融資が必要なタイミング（1より前）と完全に逆ざやです。困りました。
- 土地だけは自己資金で一旦購入して（セルフつなぎ融資？）、後から土地代金を含めた融資を受けるという手続きが可能か？
- あるいは、1の段階で入手できるラフな見積もりでもローンの本審査は可能なのか？
このどちらかが可能でなければ、資金計画が成り立ちません（金額ではなく、時間軸的に）。
土地は自己資金で購入して、ローンは建物分だけにする方法も一応ありますが、手元資金は残しておきたいので避けたい方法です。
そもそも我々以外にも建築設計事務所で家を建てている人は大勢居るわけで、そんな人が全員土地を自己資金で購入しているとも思えません。上記の時間軸の逆ざやを回避する方法は何らか存在するはずです。
と言うわけで、ローンの検討では（金利などの貸し付け条件の比較は勿論ですが）、特に上記の時間軸問題をどう解決できるかに重点を置いて進めていくことにします。
大手のハウスメーカーに頼むならば、このあたりの面倒な話は全部お任せでやってくれるのでしょうね。提携ローンなど使えば、厄介な話もハウスメーカと金融機関との企業間の信用を背景に、よしなに取り計らってくれそうです。そういったサービス1つとっても、大手の価格に価値を見いだす人は居るような気がします。
が、私は（少なくとも現時点では）それを前提にするわけにいきません。自力で一つ一つ調べていくことにします。
